Themenspezial: Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in Bewegung, besonders hinsichtlich ihres Steuersatzes. Sie beträgt nach Gesetz 3,5 %, jedoch haben die Bundesländer die Befugnis, einen höheren Steuersatz zu verlangen. Aktuell beträgt er in Thüringen 5 % und ist seit 06.04.2011 gleich. Mit Beschluss der Landesregierung vom 18.12.2015 wird er ab 2017 auf 6,5 % angehoben.

Das ist ein Grund, sich diesem Thema zu widmen. Die Mehrbelastung beträgt z. B.  bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR immerhin 4.500 EUR. Und die Steuer greift bei jeder Grundstücksübertragung zu. Das Thema hat jedoch auch einige Fallstricke, die sich auf den ersten Blick nicht sofort erschließen.

Wie bei jeder Steuer gibt es Ausnahmen, sowohl zugunsten als auch zulasten der Erwerber. Allgemeine Steuerbefreiungen gelten z. B. bei Grundstücksübertragungen im Todesfall, bei Erbauseinandersetzungen, bei Schenkungen unter Lebenden, unter Ehegatten, im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder unter Verwandten, die in gerader Linie verwandt sind.

Nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist die Steuerpflicht bei  indirekten Grundstücksübertragungen oder Schenkungen unter Auflagen. Zu diesen Punkten sollen hier etwas ausführlichere Ausführungen gemacht werden.

Indirekte Grundstücksübertragungen sind dann gegeben, wenn z. B. GmbH-Anteile oder Anteile an Personengesellschaften veräußert werden und sich im Betriebsvermögen Grundstücke befinden. Werden durch die Veränderungen mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen – das gilt bei Personengesellschaften mit einer Prüfungsfrist von 5 Jahren zurück – oder bei Kapitalgesellschaften mindestens 95 % der Anteile „in einer Hand vereinigt“, so fällt Grunderwerbsteuer an.

Schenkungen unter Auflagen sind immer wieder anzutreffen. Zu den Auflagen gehört z. B. ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht zugunsten des bisherigen Eigentümers. Diese Auflagen sollen dem Überträger Sicherheiten geben, sie stellen jedoch bei der Ermittlung der Schenkungsteuer abziehbare Aufwendungen dar. Hier greift dann das Grunderwerbsteuergesetz zu: es erklärt diese Werte zu grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgängen und besteuert sie.

Ergibt sich dann aus den allgemeinen Vorschriften keine Möglichkeit der Steuerbefreiung, dann ist Grunderwerbsteuer fällig. Die Summe stellt eine zusätzliche Belastung dar, die oft übersehen wird, denn direkt gab es keine Grundbesitzübertragung bzw. kann der Beschenkte das Grundstück nicht selbst nutzen oder die Einkünfte daraus bekommen.

Es gibt noch einige besondere Ausnahmen von der Besteuerung, diese betreffen jedoch nur Gemeinden, ausländische Staaten oder Gebietsvereinigungen wie bei einer Gemeindereform. Damit sind für alle anderen nur die allgemeinen Steuerbefreiungen relevant.

Zu beachten ist nicht zuletzt auch, dass zu den „Grundstücken“ gemäß Definition im Gesetz auch Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte gehören.

Gern sind wir Ihnen bei Fragen rund um die Grunderwerbsteuer behilflich. In einigen Fällen hat es sich sogar schon erwiesen, dass die Grunderwerbsteuer ggf. günstiger ist als eine mögliche Schenkungsteuer. Bei Übertragung von Firmenanteilen gibt es sicher auch Möglichkeiten, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Lassen Sie uns das gemeinsam vor einem Notartermin besprechen und Lösungen suchen, denn ist die Notarurkunde einmal in der Welt, ist ein Weg zurück nur sehr schwierig zu gehen.

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