Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Einbeziehung_der_Baukosten_in_die_Bemessungsgrundlage_der_GrunderwerbsteuerBereits im Jahr 1991 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, nach der die Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer im Bauherrenmodell errichteten Eigentumswohnung nach den Gegenleistungen für den anteiligen Grund und Boden und für den Bau der Wohnung zu bemessen ist, nicht gegen Grundrechte des Grundgesetzes verstößt.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung, die sich z. B. aus dem Kaufvertrag über ein Grundstück ergibt. Wenn sich jedoch aus weiteren mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehenden Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Käufer den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Bau beauftragt.

Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung bestätigt und klar gestellt, welche Aufwendungen beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet, und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind:

  • Die Ausbaukosten sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.
  • Eigenleistungen und Aufwendungen für Ausbaumaßnahmen, bei denen es an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags fehlt, werden nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.
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